来源：21世纪经济报道

记者：唐韶葵 实习生黄俊钧

(资料图片)

“千人摇”、高社保积分、代持黄牛、结婚黄牛...... 一个市区豪宅最后105套房源的认筹，以认筹人数远超预期而搅动上海楼市一池春水。

5月12日-5月16日上午，位于上海徐汇滨江板块的云锦东方启动历时4天半的认筹流程，最终迎来上千名符合条件的认筹客户递交材料，具体有多少幸运儿可以入围则要看6月初的审核结果。

一开始，项目开发商上海东航置业有限公司（简称“东航置业”）为了将投资客挡在门外，对于购房人资料审核极尽严苛。比如，首套房客户需冻资900万，二套房客户需冻资（指定银行）2900万，另外还要500万认筹金、征信证明、12个月流水单等，想不到来认筹的人数仍然远超市场预期。据现场工作人员粗略统计，4天半进场认筹的客户可能有1000组左右，远远超出相关部门规定的认筹比。

5月16日中午12点过后，项目截止认筹，但现场围栏外，仍然站满久久不愿散去人群，他们当中有等进去递交认筹材料的客户的亲朋好友、也有试图“捡漏”客户的中介人员。

云锦东方未售先火，在于一二手倒挂严重。该盘最后一批房源均价15万元/平方米。贝壳找房显示，云锦东方4月刚成交一套二手房，单价约为24万元/平方米。一二手价差在9万元/平方米左右。换言之，以即将发售的最小户型房源来看，一套约为177平方米的房源，一二手倒挂大约在1700万元、1800万元左右。

在上海，一二手倒挂如此严重的楼盘，除了云锦东方，还有香港置地“启元”、新鸿基滨江凯旋门。原本以为自己有机会入围的王子淇（化名），在云锦东方“打新”中经历了心情的跌宕起伏，最后也只能放平心态，“如果不入围，我就去看看绿城外滩兰庭”。

一二手价格倒挂过于悬殊，驱使客户“抢房”，是楼市当中的极端案例。同策研究院研究总监宋红卫认为，这恰恰是热点城市楼市最后的底牌，也是维持市场热度的手段。他指出，这背后是购房人寻找房子的“投资属性”，而并非楼市分化。从当前这些倒挂盘来看，最重要的是资产升值保值的金融属性。在巨大的收益引导下，不少有条件的购房人卖掉手中的一套房子，腾出房票“打新”，二手房降价、新房认筹中高积分、高社保以及黄牛现象等等，也就不足为奇。

王子淇“打新”

王子淇是上海豪宅市场中的刚需“打新人”：开设计公司打拼半生，积攒下一定财富，追求高质量生活。况且，到了她这一年龄段的购房人，社保积分也进入高分圈层。正所谓“有钱有房票”，王子淇是上海高端盘的精准客群。无奈的是，上海的王子淇们不少，“打新”周期持续了几年。

近两年上海新盘迭出，2023年上半年还没有过完就要迎来第五批新盘上市，且每批次供应稳定，约在6000—7000套。眼看楼市进入调整周期，新房价格合适，高端产品越做越好，王子淇也加入到“打新”行列中。云锦东方，只是王子淇“打新”路上其中一个目标。

“我也算是见证了历史。”王子淇在交完认筹材料第二天，对记者说起自己的经历仍然百感交集。

一方面，作为“打新”选手，她此前已经两度遇挫，要么认筹入围没选到心仪的房源，要么没有摇到号；但这次认筹便给其带来巨大冲击，她已预感到自己高达95分的社保积分，很难入围；云锦东方这一次认筹，王子淇“一日看尽长安花”，见证这一超级红盘的认筹百态，种种情绪涌上心头。这一次，王子淇直言自己又将落空。

在5月底刚刚结束的绿城百合园的选房中，王子淇铩羽而归。彼时她中签了比较靠前的号码，本以为胜券在握。但就在她进场选房之前，她前面的“选手”把她所看中户型的最后一套房子买走了。王子淇没有多想，又参与到云锦东方的认筹来。

云锦东方认筹门槛设置得非常严苛。比如王子淇参与过的好几次认筹均没有提出要看征信证明。云锦东方不仅认筹金要500万，还要求购买二套房的客户冻资2900万，此外，资金流水、经营流水等资料都要现场的工作人员一一查验。“我到了二楼还排了一两个小时，才轮到把材料交给工作人员。”王子淇说。

从开始认筹到真正结束（不包括补办征信证明的时间），王子淇大概花费4个小时左右。王子淇回忆到，云锦东方从认筹第一天开始就不断出现小插曲。5月12号，即认筹的第一天下午，该楼盘小程序就被客户挤爆，显示后面三天半的号全都约满。而由于相关资料没有办法保存，即使随后该楼盘继续放号，也可能因为重新上传资料而错过约号的名额。有部分已完成冻资的客户，发现约不到号，很着急，便联系房管局投诉，强烈要求楼盘能够继续放号。最终，在5月14日开始的两天半时间里，云锦东方的认筹人数暴增，总人数预估在千人左右。

实际上，第一天，云锦东方仅认筹成功30组，第二天50组。5月14日开始，项目放开了预约号，认筹人数暴增，毫无悬念触发积分，且五年限售。这让原本就有90多分的王子淇们感到了失落。

认筹人数暴增背后，是黄牛的无孔不入。王子淇当天从车库出来就被一名中年男人搭讪了，对方询问她是否需要垫资。她发现，外面等待的人群中80%都是中介或局外人，而在排队进场过程中，王子淇无意中看到前面的男士手机群聊名称为“代持操作群”，而她后面一名男士，则由两名年轻女性陪着，那名男士不停地询问其中一名年轻女性，诸如“人还没到？”“是这个长头发的吗？”这样的问题。

王子淇怀疑这是“一日夫妻”。观察发现，这对“一日夫妻”理应办理过结婚手续，但是双方似乎完全不认识，从男方的提问来看，他连女方的样貌都并不熟悉。

王子淇认为，认筹人数暴增，将大幅降低中签率，从这一角度看，黄牛要做成一单也很难。据其分析，云锦东方一共有40套平层洋房，65套别墅，80%以上“打新”人都瞄准平层洋房，因为别墅还要加1500万的装修包。也就是说一个别墅的成本预算要到7500万左右，甚至一个亿，能有这样充沛资金的人毕竟是少数。

“大家基本上都是冲着平层的倒挂来的，因为平层是装修好的，直接就可以转手挣到两三千万。而别墅的市场接盘能力不如平层，所以如果入围了还要看摇号结果，你的号不在前五十号或者六十号，其实是买不到平层的。”王子淇这么一想，心情也从一开始的些许兴奋跌入沮丧与不甘中。

“‘打新’这条路不好走。”王子淇总结，一般打新成功的周期都在一年半到两年左右。有很多人把旧房打折卖掉，租房“打新”。“打新”成功第一个需要社保分数足够入围；第二个需要运气，摇中的号足够靠前；第三个则是选择的户型也适合自己的预算和预期。

一日看尽长安花

从现场客户反馈的情况及记者观察来看，前来认筹的大部分是真实购房客户。5月16日中午，一名刚交完材料出来的购房人对记者说，自己是刚需置换，此前卖掉了两套房，凑了2900万冻资，认筹前一天晚上还临时借了500万交认筹金。然而，与王子淇一样，他的社保积分也还差一点到满分。现场也有中介上前搭讪他，称中签结果出来后，会有房源放出来的。

如果中介所言不虚，那么黄牛钻了政策漏洞。王子淇了解到，如果想通过中介联系到一个拥有满分社保积分的人，以“结婚”的方式购房，需要付出两三百万元的代价。这包括社保积分提供人、社保积分提供人的中介以及买房者的中介三方的报酬，人均可以拿到七八十万左右。

至于具体成交一笔能赚到多少钱，需要看具体的楼盘。如前所述，黄牛的成功率并不高。因为要想认购，不但要满足社保积分要求，而且要摇号号码靠前，才能选到合适房源，并且最终购房人实际买下了这套房源才算完成一笔交易。对于黄牛来说，这就像博彩一样。

值得一提的是，多个热点城市此前已经规定夫妻双方离婚析产之后，需要等待一定时限才重新拥有购房资格，比如深圳、上海均出台了相关限购规定。但对于结婚买房，目前各地并无政策限制。换言之，只要其他条件符合，两人前一天结婚，第二天便可以去买房。这样的做法并不违规。对于项目方来说，目前政策上也不能完全填补这一漏洞。

认筹现场的黄牛来自于哪里？一般而言，以项目所在板块的大中介机构人员居多。对于他们来说，接触到有实力的客户，顺便推销手中的其他项目，相当于开辟了中介的第二战场。

“中介、黄牛们通过视频号、小红书等自媒体账号，给云锦东方打广告、带节奏，其实都是为了给自己引流，开发商自身实际并不需要广告，也不会支付广告费。”据现场一名直播人士透露，能中签并买到房源的客户少之又少，所以中介大都想通过引流把他们介绍到自己负责的项目上，为自己代理的楼盘招揽客户。

资本的逐利性在云锦东方此次认筹当中体现得淋漓尽致。云锦东方一手均价可以算是上海新房价格的天花板，但相对于二手房价差，仍然形成巨大反差。

与另一满分盘世纪前滩天域相比，云锦东方年底交付，而世纪前滩天域要2026年才交付，相比之下，有投资需求的客户不愿把“战线“拉太长，更青睐于套现周期短的准现房产品。

从这一角度看，上海的高端住宅市场分化已经非常明显了。外界犹如一日看尽长安花，买房-升值-套现这条产业链上的人间百态也暴露无遗。云锦东方分别在2013年、2022年、2023年三个时间节点开售，经历了上海楼市触发积分制、房价上涨等发展阶段，受关注程度越来越高。

上海中原市场分析师卢文曦指出，个别楼盘的认筹火爆仅为个案，整体“大盘”仍然不景气。上海楼市正经历一个分化，就是从原先小户型定价高到现在大户型定价会比小户型还要高。因为现在置业的难度越来越大，大部分购房人还是想一步到位买大户型；圈层分化之下，市区购买力逐渐上升，房源定价也趋高，大户型受追捧程度越来越高。从这一角度也能解释云锦东方这样的改善置换高端项目的热度从何而来。