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进入2023年，REITs板块的换手率多数时间维持在1%以下，整个市场成交表现低迷。中航证券分析认为，为使REITs真正成为具有普惠性的权益投资工具，成为值得投资者配置的大类资产，必须提高REITs市场流动性，确保建立具有一定流动性保障的REITs市场。

一是，要完善税制，提高REITs市场吸引力。税收支持是REITs发展的重要引擎之一，在REITs产品结构搭建过程中，大量项目涉及底层不动产产权的剥离和重组。在当前国内税法环境下，资产重组过程中通常涉及土地增值税、契税、企业所得税等大量税费成本。2022年1月发布的税务总局公告2022年第3号，确定了相关税收政策，REITs设立阶段的资产转让可递延缴税，但并未单独设立税收制度，运营、分配环节仍然按照公募基金或ABS进行税收缴纳。建议可针对REITs项目运营层面出台更多优惠政策，激发项目成长性，提升REITs对市场各类资金的吸引力，迅速扩大REITs的市场规模，促进REITs市场流动性的提高。

二是，要健全扩募机制，扩充REITs底层资产。目前我国REITs底层资产主要包括收费公路、产业园区、污水处理基础设施和保障性租赁住房，办公楼、酒店等商业地产类资产仍然不被允许纳入试点范围。需进一步扩大试点范围，加快百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目的试点，扩充我国公募REITs市场宽度。完善REITs资产扩募机制的相关法律法规建设，稳妥推进REITs底层资产多元化并形成资产组合运作模式，为成熟期项目打开融资渠道是我国REITs未来发展的主要方向。REITs底层资产的扩充可以促进其向非传统领域进行投资，分散风险，提高收益的稳定性；有利于得到投资者的认可，改善整体市场的流动性；流动性的改善也有利于吸引更多期限长、透明度高、可供分配收益率高的底层资产利用REITs完成融资，形成投融资良性循环。

三是，要优化交易制度，改善REITs流动性。中航证券表示，我国公募REITs目前仍处于试点和探索阶段，实质上是通过持有基础设施ABS的方式持有基础设施项目公司的全部股权，因此其询价、定价、回购交易、要约收购等业务兼具了债券、股票、基金三种证券品种的属性，如质押式协议回购、询价交易等主要是借鉴债券相关制度，而涨跌幅制度、要约收购安排、原始权益人跟投等主要是借鉴股票相关制度，采取LOF的封闭式运作则是借鉴了基金的相关制度。目前我国REITs 市场类比成熟市场，引入了竞价、协议、做市并存的交易制度，但相较于成熟REITs市场，流动性仍然不足，需要通过持续优化交易制度改善REITs流动性：第一，优化交易规则，适当放宽涨跌幅限制，强化价格自我调节功能；第二，强化信息披露，降低市场信息不对称程度，提升REITs资产价值的透明度，降低交易成本，增强市场信用；第三，完善做市商制度的各项功能，明确相关部门的权责分配，通过完善交易系统建设，为市场提供合理定价和连续双边报价，提供充足流动性的同时，减少市场波动、降低投资者交易成本，同时鼓励更多符合条件的机构参与REITs做市，提升REITs流动性、增强市场韧性。（严晓菲）

（文章来源：上海证券报·中国证券网）